Kentsel dönüşüm, şu anda Gezi Parkı olayları ile birlikte dost sohbetlerimizin başında bulunuyor. Peki bu sürecin ve kentsel dönüşüm için verilen kredilerin nasıl alındığını biliyor musunuz?

Kanal İstanbul olarak, bu konuyu sizin için araştırdık.

Öncelikle kentsel dönüşüm kredisinden yararlanabilmek için öncelikle binanın kentsel dönüşüm kapsamına girmiş olması lazım. Müteahhit seçimi yapıldıktan sonra kentsel dönüşüm kredisi veren anlaşmalı bankalara başvuru yapılmalı. Bir daire için en fazla 100 bin lira, eğer başvuru yapan kişinin dört ya da beşten fazla dairesi var ise toplamına en fazla 500 bin lira kadar kentsel dönüşüm kredisi alabiliyorsunuz.

Bankadan alınan kredi blokeli olarak seçilen müteahhitin hesabına geçiyor. Hesap blokeli olduğundan müteahhit paranın hepsini kullanamıyor. İnşaatın safhalarına göre müteahhit, yaptığı imalatı sunup kontrol yapılmasını talep ediyor. Banka, inşaatı kontrol eden yapı denetimden belgeleri alıyor ve inşaat yerinde inceleme yapıyor. O zamana kadar yapılan işin tutarı ne kadarsa banka, müteahhite o kadar para veriyor. Yani inşaat devam ederken müteahhit eğer işten ayrılırsa ya da siz yapılan imalatı beğenmeyip durdurduğunuzda inşaatı tamamlayacağınız para zaten blokeli olarak banka hesabında bulunuyor. Yani para koruma altında tutuluyor.

Bu sürecin içinde bakanlık yok. Yani bakanlık sadece onay veriyor. Sonrasında seçtiğiniz müteahhit ve bankadan kullandığınız krediyle binanızı yeniden yaptırabiliyorsunuz.

Burada önemli bir nokta unutulmaması gerekli: kentsel dönüşüm kredisi kullananlar kira yardımı alamıyor.

Kentsel dönüşümün avantajları

Kentsel dönüşümün vatandaşların talebiyle gerçekleşeceği için devletin bu konuyla ilgili sağladığı bazı avantajlar var. Bilindiği gibi yeni inşaatlarda tutarı fazla olan belediye harçları var. Kentsel dönüşümle birlikte bunların tamamından muafiyet söz konusu.

Bunun dışında kat karşılığı sözleşme ve inşaat yapım sözleşmeleri noterden yapılıyor, noter masraflarının tamamından muafiyet var. Bina bittikten sonra satışlarda tapu harçlarından muafiyet de kentsel dönüşüm kapsamında yer alıyor.

Kentsel dönüşümün bir diğer avantajı da daire ve iş yeri satışındaki KDV oranı yüzde 1’dir. Mevcut KDV uygulamasında daire satışında dairenin m2 ve özelliklerine göre satıştaki KDV yüzde 8 yüzde 18’dir. Ekonomik ömrünü tamamlamış, eski bir binaya Deprem Risk Raporu alarak Kentsel Dönüşüme kapsamına girdiğinde yeni dairelerin satışındaki KDV yüzde 1 olup daire başına yüzde 7 ila yüzde 17 KDV avantajı sağlanmaktadır.

Devletin sağladığı muafiyetlerin yanında her şeyden önce eski ve depreme dayanaksız binanızı yenilemiş oluyorsunuz ve artık biliyorsunuz ki gelecek bir deprem de ya da afet riskinde can ve mal kaybına uğramayacaksınız.

Bina ortak karar protokolü nedir?

Bina riskli ilan edildikten sonra, artık o arsa üzerinde yok sayılıyor. Diyelim ki 10 daireli bir bina riskli ilan edildi. O binanın sahibi olan 10 kişi artık arsa sahibi ve o arsanın ne yapılacağına o kişiler karar vermeli. İstenilirse arsa olarak satılabilir ya da oraya bir bina yaptırılabilir. Eğer bina yaptırılmaya karar verilirse bina ortak karar protokolünde binanın kime, hangi koşullarda ve hangi dağılımda yaptırılacağı belirtilmeli. Örneğin, bina yıkılmadan önce 2. katta 4 numaralı dairede oturuyordunuz. Yeni yapılan binada da aynı yerde oturabilmeniz için bunu bina ortak karar protokolüne eklemeniz gerekiyor.

Bina ortak karar protokolü binadaki kat malikleri tarafından arsadaki hisse oranları göz önüne alınarak 2/3 çoğunlukla karara bağlanır. Bu karar alındıktan sonra mutlaka bakanlığa onaylatılması lazım. Çünkü bakanlık söz konusu bina ile ilgili alınan kararı bilmek istiyor.

Bina ortak karar protokolü gelen binaya gelen son yazıdan sonra protokol metni en geç 60 gün içinde bakanlığa verilmeli. Aksi bir durumda bakanlık kolluk kuvvetleriyle söz konusu binayı yıkıp arsaya dönüştürecektir.

Kanunun ruhuna bakarsak önemli olan riskli binanın ortadan kaldırılması. Devlet bunun kararını vatandaşın talebine bırakıyor. Ancak kısıtlı zaman içinde (60 gün) bir karar verilmezse devlet riskli binayı ortadan kaldırıyor.

Kentsel dönüşüm kapsamına giren yapı için 2/3 çoğunluk neler yapabilir?

Kentsel dönüşüm kapsamına giren riskli yapılar için hazırlanan ‘bina ortak karar protokolü’ hazırlanır. Bu protokolde 2/3 çoğunlukla binanın nasıl yapılacağına karar verir.

2/3 çoğunlukla bina arsa olarak satılabilir, yeniden bina yapılabilir, müteahhit seçimi yapılabilir ve yeniden dağılıma karar verilebilir. Yani binanın yeniden yapımına kadar bütün kararlar alınabilir.

2/3 çoğunluk bunlara karar verebildiği gibi 1/3 çoğunluk da itiraz edebilir. 1/3 çoğunluk hakları verilmesine rağmen hala itiraz ederse 2/3 çoğunluk, bakanlığa başvurup 1/3 çoğunluğun dairelerini kendileri için talep edebilir.

Diyelim ki 1/3 çoğunluk iki daire sahibi, lisanslı şirket o iki dairenin gayrimenkul değerlendirmesini yapıyor. Daha sonra o belirlenen rakam sadece 2/3 çoğunluğun katıldığı kapalı bir oturumla açık arttırmayla satılıyor. Diyelim ki 2/3 çoğunluktan bir kişi bir daireyi aldı, kalan diğer daireyi ise kimse almadı. Devlet bu noktada devreye giriyor ve o daireyi tapudaki değerinden satın alıyor. Böylece o binanın hisse oranı yüzde yüze tamamlanmış oluyor. En son aşamada binanın nasıl yenileneceği ile ilgili karar veriliyor.

Riskli bina tespiti nasıl gerçekleştiriliyor?

6306 sayılı afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkındaki kanunda riskli bina için ‘ekonomik ömrünü tamamlamış’ tanımı bulunuyor. Yani 20 yıl önce yapılmış betonarme binalarda, binaların bodrum katında rutubet varsa, kolon ve kirişlerdeki demirlerde pas varsa ya da binanın herhangi bir katındaki taşıyıcı sisteminde yani betonarme kolon ve kiriş perdelerinde ciddi çatlaklar görülüyorsa bina riskli olabilir.

Binanın riskli olup olmadığının tespiti için mutlaka bakanlık lisanslı teknik şirketlere başvuru yapılıp, teknik inceleme istenmeli. Riskli yapı tescili için binada oturan bir kişinin başvuru yapması yeterli. Başvuru üzerine teknik inceleme yapan lisanslı şirket, deprem risk raporu hazırlıyor. Eğer raporda bina riskli çıkarsa lisanslı şirket, raporu bakanlığa onay için gönderiyor. Bakanlık onayından sonra binada oturan herkese binanın riskli olduğuna ve bununla ilgili kararın bir an önce verilmesi gerektiğine dair bir yazı gönderiliyor. Böylece binadaki bütün vatandaşlar bilgilendirilmiş oluyor.

Vatandaşların binanın risk raporuna itiraz hakkı var. Herhangi bir itiraz durumunda bakanlığın içinde kurulan itiraz komisyonu hızlı bir şekilde toplanarak deprem risk raporunun doğru olup olmadığıyla ilgili bir karar veriyor. Eğer raporun içeriği doğruysa yani söz konusu bina risk altında ise binanın riskli olduğu tescilli olarak tapuya işleniyor.

İtiraz Komisyonu itirazın reddine karar verdiğinde artık binanız bakanlıkça riskli bina olarak kesin olarak tescillenir ve tüm kat maliklerine resmi bilgilendirme yazısı gönderilir. Bu yazının kat maliklere ulaşması ile 60 gün içinde binanızı nasıl yapacağınıza, kime yaptıracağınıza karar vereceğiniz Bina Ortak Karar Protokolünü hazırlamanız ve Bakanlığa bildirmeniz gerekmektedir.

Riskli yapıların yıkımı için hangi şartların sağlanması gerekir?

Kentsel dönüşümde riskli yapıların yıkılmadan önce yapılması gereken bazı şartlar var. Öncelikle bina ile ilgili deprem risk raporunu lisanslı kuruluşlara yaptırmak gerekiyor. Çünkü lisansı olmayan kuruluşlara rapor yaptırıldığında bakanlık raporu onaylamayacaktır. Böylece kentsel dönüşümden yararlanmak da söz konusu olamaz.

Deprem risk raporu bakanlıkta onaylandıktan sonra riskli yapı şerhi artık tapuya düşüyor. Bundan sonra vatandaşlara bilgilendirme yazısı gidiyor ve binadaki herkes binanın riskli olduğunu biliyor. Bu süreçten sonra yaklaşık 60 gün içinde (bu belediyelere göre değişebilir) apartman olarak bir araya gelinip 2/3 çoğunluğun kararıyla bina ortak karar protokolünü almak gerekir. Bu protokolde “Biz bu binayı yaptırmak istiyoruz. Kentsel dönüşüm kredisi kullanmak istiyoruz ya da kullanmak istemiyoruz. Şu müteahhite yaptırmak istiyoruz ve şu kadar zaman içinde inşaatın bitmesini istiyoruz” gibi kararlar alınıyor. Bina ortak kararlarını bina yöneticileri bakanlığa ilettikten sonra artık yıkım safhasına geçilebilir.

Hangi yapılar kentsel dönüşüm kapsamına giriyor?

İkamet edilen binanın yenilenmeye ihtiyacı varsa, ekonomik ömrünü tamamladıysa tek yapılması gereken bakanlıkla ilgili lisanslı şirketlere dilekçe ile başvuruda bulunmak. Başvuru üzerine binada yapılan incelemeler sonucunda bina riskli çıkarsa kentsel dönüşüm kapsamına girmiş olur.

Gecekondularda oturanlar da kentsel dönüşümün avantajlarından faydalanabilir. Arsa tapusu hazine arazisi kapsamında ise ve gecekonduda oturanlar “işgalci” konumunda ise devletten arsa satın alınıp, kentsel dönüşüm kapsamında bina inşa edilebilir.

Kaçak arsa tapulu binalar da dahil olmak üzere kat mülkiyetli ve kat ittifaklı binalar da kentsel dönüşümden yararlanabilir.

Eski eser tescilli binalar kanun kapsamı dışında

Kentsel dönüşüm kanunundan yararlanamayan alanlar ise İstanbul Boğazı’nın ön görünümdeki binalar. Eski eser tescilli olan binalar ise Kültür Bakanlığı’nda da kayıtlı olduğu için kanun kapsamında değildir. Ancak eski eser tescilli binaların güçlendirilmesiyle ilgili ayrı bir yönetmelik bekleniyor.

Kentsel dönüşümden nasıl yararlanılır?

Kentsel dönüşümden faydalanmak isteyen vatandaşlar ilk olarak binalar için bir deprem risk raporu alarak binanın riskli olduğunu tespit ettirmeliler.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bağlı teknik donanıma sahip kuruluşlar binanın riskli olup olmadığına dair tespit yapıyor. Bu kuruluşlara ulaşmak isteyenler, bakanlığın sitesine girdiklerinde orada bir Türkiye haritası görecekler. Bulundukları şehri seçtiklerinde bakanlıktan lisanslı kuruluşların listesi açılıyor. Bu listeden seçilen bir kuruluşa başvuru yapılabilir.

Bu kuruluşlara başvuruda da, diyelim ki 20 daireli bir bina var. Bu binada oturan daire sahiplerinin hepsinin başvuru yapmasına gerek yok. Binada oturan sadece bir kişi başvurduğu zaman bakanlığın istemiş olduğu ve yönetmeliklerin öngördüğü teknik çalışmalar ilgili kuruluşlar tarafından yapılıyor ve deprem risk raporu oluşturuluyor. Deprem risk raporunu alan kuruluşlar, kentsel dönüşümden faydalanmak isteyen kişiler adına bu raporu bakanlığa sunup, onay alıyor ve riskli olduğu onaylanan bina kentsel dönüşüm kapsamına girmiş oluyor.

Riskli alan nasıl belirlenir?

Riskli yapı sadece bir bina olabileceği gibi bir bina gurubu ya da bir site olabilir. Bir bölgenin riskli alan sayılabilmesi için ise öncelikle alan büyüklüğünün en az 15 bin metrekare olması ve Bakanlar Kurulu kararı gerekiyor.

Bu iki kriterin ardından süreç ilk olarak, bağlı bulunulan belediyenin alandaki yapılaşmanın, bina ve zemin yapılarının nasıl olduğuna dair tespitiyle başlıyor. Eğer alanda kalitesiz bir yapılaşma ve sağlam olmayan bir zemin varsa belediye burada bir teknik çalışma yapıyor. Daha sonra yapılan çalışmalar AFAD’a yollanıyor. Buradan da onay çıkarsa bir sonraki aşama bakanlığa onaylatmak oluyor. Bakanlar Kurulu’nun kararı resmi gazetede yayınlandıktan sonra bölge, riskli alan ilan ediliyor.

Bu süreçte bilinmesi gereken önemli bir nokta var: Vatandaşların ilk hak sahibi olması. Yani vatandaşlar riskli alanda belediyeye ya da TOKİ’ye bina yaptırmak zorunda değil. Eğer hak sahipleri bir araya gelip, riskli alan içinde bir bütünlük oluştururlarsa kentsel dönüşüm kredilerinden yararlanabilir ya da kat karşılığı olarak riskli alanı istedikleri gibi modern yaşanılabilir alanlara dönüştürebilirler.

Kentsel dönüşüm nedir?

Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı afet riskli binaların yenilenmesiyle ilgili kanundur. Buna göre kanunun amacı; “Afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir”

Kentsel dönüşüm olarak adlandırılan kanun ile eski, ekonomik ömrünü tamamlamış ve daha önceki depremlerde hasar almış binalarını yenilemek isteyenler devletin sunduğu kentsel dönüşüm kredisinden yararlanabiliyor. Sağlanan kredilerin yanı sıra kira yardımı ve çeşitli muafiyetlerden yararlanma hakları da kanun kapsamında yer alıyor.

Devlet, Van depreminden sonra ortak bütçe ile depremde mağdur olan vatandaşlara kalıcı konut ve mevcut binaların iyileştirilmesi için para yardımı yaptı. Ancak Van depreminden sonra yürürlüğe giren kentsel dönüşüm kanunuyla birlikte devlet artık herhangi bir afette depremzedelere kalıcı konut sağlamayacak. Sadece binaların molozlarını taşıyacak ve sağlık hizmeti verecek.