İstanbul gayrimenkul yatırımında yabancının gözdesi olmaya devam ediyor.

TSKB Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Departmanı Yönetici Yardımcısı Esra Adıbelli Neşeli, İstanbul’un konut sektörünü mercek altına aldı. Esra Adıbelli Neşeli, “TÜİK verilerine göre Türkiye’nin konut sahipliliği oranı yüzde 65. Bu oran sadece oturum amaçlı alınan konutları kapsamadığı için konut satışı- nüfus arasındaki ilişkiyi doğru bir şekilde ortaya koyamamakla birlikte her yıl bu oranın arttığını gözlemlemek mümkün. Konut satışlarını değerlendirirken Türkiye’de son yıllarda önem kazanan satış potansiyeli olan yabancı yatırımcıların konut edinim hızını da değerlendirmek gerekir. TÜİK verilerine göre konut 2014 yılı toplam konut satışlarının yüzde 2’ye yakın bir kısmı yabancılara yapılmış olup Antalya’dan sonra yabancılara en çok satış yapılan ilin yüzde 29’luk satış oranı ile İstanbul olduğu görülüyor.”

KÖRFEZ YATIRIMCISI ESENYURT’U TERCİH EDİYOR

İstanbul’da nitelikli ve son 5 yıllık süreçte inşa edilen konut stoğunun oldukça yüksek olduğu Esenyurt, Bahçeşehir, Ispartakule ve Beylikdüzü semtlerindeki marka konut projelerine, özellikle Körfez Ülkeleri yatırımcılarının yoğun talep gösteriyor. Bazı projelerde toplam dairelerin yüzde 25’ine varan oranlarda Körfez Ülkeleri yatırımcılarına satış yapıldığı belirtiliyor. Sadece bu yatırımcıların taleplerine yönelik şekillenen projeler dahi üretilmeye başlandı. Anadolu Yakası’nın da son dönemlerde yabancı yatırımcılara daha çok tanıtılmaya başlandığı ancak talebin daha düşük olduğu görülüyor.

İSTANBUL’DA KONUT SEKTÖRÜ FARKLI KRİTERLERLE GELİŞİYOR

İstanbul’un konut sektörü açısından öne çıkan bölgeleri değerlendirildiğinde, ülke genelindeki diğer şehirlerden farklı olarak farklı amaç ve gelişme kriterlerine bağlı olarak çok sayıda bölgeden bahsetmek mümkün görünüyor. 2000’li yıllar ile inşaat sektörünün hızlanmasıyla kent çeperi olarak algılanan bölgelerdeki konut yatırımları; bu bölgelerin ulaşım yatırımları ile kent merkezlerine entegre olması, bu bölgelerdeki ticari fonksiyonların çeşitlenmesi ile kentin yeni gelişen merkezleri olarak anılmaya başlamış. İstanbul’un merkez fonksiyonlarına sahip ilçelerinde ise arsa stoğunun kısıtlı olmasıyla konut üretimi özellikle 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”un yürürlüğe girmesiyle hızlanmıştır.

BAĞDAT CADDESİ ARSA SAHİBİNE KAZANDIRIYOR

Kent merkezi olarak tanımlanan, kimlik, konum, sahip olduğu donatılar ve ticari fonksiyonlarının gelişmişliği dolayısıyla kentin bütününe hitap eden Kadıköy, Üsküdar, Şişli, Beşiktaş, Bakırköy ilçeleri başta olmak üzere pek çok ilçede kentsel dönüşümün etkilerini gözlemlemek mümkün. Sürecin en yoğun yaşandığı ve yüzde 70’e varan oranlar ile arsa sahibi hasılat payının en yüksek olduğu gözlemlenen bölge Bağdat Caddesi’dir. Kentsel dönüşüm ile öne çıkan bir diğer bölge olan Fikirtepe’de ise sürecin yeni başladığı dönemlerde 2012 yılında ortalama 6.00- 6.500 TL/m² birim fiyatlar konuşulmaktayken sürecin yavaş ilerlemesi, ruhsat süreçlerinde yaşanan belirsizlikler, ortaya çıkacak konut stoğu dolayısıyla fiyatların çok da artmadığı, 6.000-8.000 TL/m² aralığında değiştiği görülmektedir.

KARTAL ÖNE ÇIKIYOR

Anadolu Yakası’nda dönüşümde öne çıkan ilçelerden biri de Kartal’dır. Eski sanayi tesislerinin dönüşmesi ile büyük arsa stokları oluşmuş ve bölgede çok sayıda marka konut projesi üretilmiş, üretilmeye devam etmektedir. Konutun yanısıra çok sayıda nitelikli ofis projesinin de üretildiği bölgede arsa sahibi hasılat oranlarının yüzde 45-50 seviyelerinde olduğunu görüyoruz. Kartal’da fiyatlar 3.500-5.000 TL/m² arasında değişmektedir.

EN RİSKLİ ALAN GAZİOSMANPAŞA

Avrupa Yakası’nda ise İstanbul’da riskli alan ilan edilen en büyük alan Gaziosmanpaşa ilçesi sınırları dahilindedir. Farklı mahallelerden oluşan riskli alanlarda çok sayıda bilinirliği yüksek inşaat firmasının arsa sahipleri ile anlaşma sürecinde olduğu, arsa sahibi hasılat oranlarının yüzde 30-35 seviyelerinde olduğu bazı bölgelerde yüzde 40’ye yaklaştığı görülmektedir. Gaziosmanpaşa’da yeni yapılacak projelerde birim fiyatların 4.500-5.500 TL/m² aralığında olması beklenmektedir.

ZEYTİNBURNU GİDEREK DEĞERLENİYOR

Zeytinburnu bölgesi de şehir içinde kalması ve sanayi tesislerinin bulunduğu bölgelerin imar durumlarının MİA olarak dönüşmesi ile potansiyel arsa stoğu olarak görülmeye başlamıştır. Özellikle sahil bandı ve D-100 Cevizilibağ aksında arsa sahibi hasılat oranları yüzde 50 seviyesinde olup yeni projelerde birim fiyatlar 6.000-8.000 TL/m² arasında değişmektedir. Bahçelievler-Bakırköy gibi ilçelerde kat sınırlaması olduğundan arsa sahibi- müteahhit arasında taşeron olarak anlaşıldığı görülmektedir. Bakırköy’de 2012 yılında eski binlar için 2.500- 3.000 TL/m² aralığında değişen birim fiyatların görüldüğü merkeze yakın mahallelerinde de eski binalar için fiyatların 4.000-4.500 TL/m² seviyelerine yaklaştığı; yeni binalarda fiyatların ortalama 6.000 TL/m2 birim fiyatlara ulaştığı görülmektedir.