Emlak, yani inşaat sektörü genelde hükümetler tarafından pompalanan bir sektördür. Çünkü birden fazla endüstriye etki eder ve ülkenin ekonomik büyümesini olumlu etkiler. Bu nedenle sadece bizim ülkemizdeki değil dünya üzerindeki tüm hükümetler; emlak yatırımlarının artması için iş adamlarını, konut sahibi olunması için vatandaşları, hem yatırım yapacaklara hem de ev sahibi olacaklara daha kolay kredi vermeleri için bankaları teşvik ederler. Hatta tam tabiriyle gazlarlar….

EV ALMANIN FORMÜLÜ

Ekonominin temel prensibi olarak, bir yere gelindiğinde is zıvanadan çıkar, emlak arzı talebin çok önüne geçer ve balon patlar. Kıt kanaat geçinmemize bakmadan, bir kahramanlıkla ev almaya karar verdik, ama böyle bir balonunda varlığının bilincindeyiz.Peki, bu balonu önceden kestirmek mümkün mudur?

Aslında evet…

Bu konuda basit bir formül var: oran = konut fiyatı / (kira getirisi x 12)

Dünyanın en saygın ekonomistleri ve finans kuruluşları, düzgün ve makul bir ekonomide bu oranın 16 olmasının beklenmesi gerektiğini soyluyorlar. Zaten dünya ekonomi tarihi de bunu haklı çıkarıyor. Ayrıca, kira getirisinin yıllık faiz ile de kıyaslanması mevzusu var, bu ikisinin de kıyaslanabilir olması lazım. Nitekim, ev almazsanız başvuracağınız alternatiflerden biri de faiz…

Şimdi bu oranın balonla alakası ne? Şöyle ki;

Ev satışları sadece ihtiyaca bağlı değil.. Yani insanlar yatırım amaçlı da ev alıyorlar. Ama kira öyle değil… Sadece ihtiyacı olan emlak kiralıyor. Yani emlak piyasasının uçtuğu zamanlar bile kiralar o şekilde yükselmeyebiliyor. İşte gösterge bu. Yukarıdaki formülü kullandığınızda baktınız ki 16’dan fazla değere ulaştınız, o zaman bir balon söz konusu olabilir.

5 sene önce mahallenizdeki kira ve ev fiyatlarını düşünün. Takribi olarak 16 civarında olacaktır. Bir de şimdiki fiyatlarla hesap yapın bakalım…

Büyük emlak balonlarında, bu oranın 25’e kadar yükseldiği görülmüş. Balon patladıktan sonra 16-20 aralığına geri gelmiş tabii ki rakamlar…

EV ALACAKSANIZ

Eğer almaya karar verdiğiniz evin değeri, yıllık kira getirisinin 16 katından fazlaysa, hak ettiğinden fazla istiyorlar demektir. 16-20 arası sizin riskiniz ve kararınız; eğer prim yapacağına inanıyorsanız bur risk alınabilir.. .

Ama 20’den fazlaysa uzak durun. Bir ekonomideki bütün emlaklarda bu oran 20’nin üstündeyse orAda emlak balonu vardır demektir zaten. Konut yatırımından hepten uzak durun. İhtiyacınız varsa da almayın gidin kirada oturun. Çünkü birkaç sene kira size bedavaya gelecek demektir aslında…

Şimdi bu bilgilerin ışığında, İstanbul genelinde konut fiyatlarında yükseliş yaşanırken, Beyoğlu ve Şişli’de düştü. Satılık Konut Fiyat Endeksi Haziran 2013 verilerinden derlenen bilgiye göre, haziran ayı içerisinde, İstanbul geneli ortalama konut satış fiyat endeksi yüzde 1,66 konut kredi hacmi yüzde 3,06 artış gösterirken, Beyoğlu ve Şişli yakınındaki mahallelerde konut fiyatları yüzde 0,6 ile yüzde 3,03 arasında değişen oranlarda geriledi. Konut satış fiyatlarının en fazla düştüğü yer yüzde 3,03 ile Harbiye olurken, en az düşüş yüzde 0,6 ile Cihangir’de gerçekleşti. Fiyatlar, Fulya’da yüzde 2,86, Mecidiyeköy’de yüzde 2,54, Feriköy’de yüzde 2,45 ve Gümüşsuyu’nda yüzde 1 oranında geriledi. Harbiye’de bir önceki aya göre fiyatlar ortalama bir daire için 13 bin 100 lira düştü. Bu da 10 yıl vadeli konut kredisi kullanacaklar için (kredi değer oranı yüzde 75, kredi faiz oranı aylık yüzde 0,70) aylık taksitlerin 121 lira daha az ödenmesine neden olacak.